Integruję to,
co w inwestycji
rozproszone

Piotr Żelaznowski

Zdjęcie - dodaj plik /img/piotr-portrait.jpg

Między zakupem działki a projektem gotowym do finansowania potrzeba kilku języków jednocześnie - urbanisty, prawnika, analityka, PM-a. Rzadko mówi nimi ta sama osoba.

Od 10 lat działam w sferze tworzenia miast. Doświadczenie zbierałem na arenie międzynarodowej: od projektowania wielkoskalowych założeń w Chinach i Rosji (MLA+, Rotterdam), przez rolę Lead Urban Consultant przy projektach na Bliskim Wschodzie (Tekuma Urban Innovation) i prowadzenie własnej praktyki w Polsce, po koordynację i wsparcie rozwoju inwestycji w Polsce i Hiszpanii jako Project Manager w Milestone Real Estate.

Dzisiaj zajmuję się predevelopmentem. To faza, w której zapadają najdroższe decyzje inwestycji nieruchomościowej. Pracuję wtedy z kadrą zarządczą, łącząc warsztat urbanisty z pragmatyzmem PM-a - na trzech płaszczyznach naraz:

• strategicznej i projektowej: tworzenie wizji rozwoju i analiz chłonności liczonych do granicy dopuszczonej planem;
• finansowej: weryfikacja założeń w modelach finansowych i analiza rentowności;
• procesowej: harmonogramowanie, etapowanie oraz prowadzenie projektu aż do pozwolenia na budowę (PnB).

Zapytaj o resume

Stała współpraca. Albo pojedyncze zlecenie na start.

Czy ta działka ma sens inwestycyjny? Co, kiedy i za ile można tam zbudować? Jak to sfinansować i zaprezentować inwestorom lub partnerom biznesowym? Robię raporty i decki, które szły na stół zarządu, do banku i na rozmowy z miastem. Najczęściej pracuję na stałe z zespołami, które mają więcej niż jedną działkę - ale możesz zacząć od jednego zlecenia, żeby mnie sprawdzić.

★ Stała współpraca - najczęściej wybierana

Abonament - stała obsługa B2B

Dla zespołów z ciągłym dopływem tematów: nowe działki do oceny co tydzień albo kolejne projekty w portfelu. Rezerwuję dla Ciebie pulę godzin w miesiącu, rozliczaną po stawce niższej niż przy zleceniach jednorazowych, i traktuję Twoje zgłoszenia priorytetowo. Umowa na czas nieokreślony, dwutygodniowe wypowiedzenie dla obu stron, bez wyłączności i bez zakazu konkurencji.

• Wariant A - land-sourcing: cotygodniowy raport nowych ofert z rynku i sieci kontaktów, w tym off-market
• Wariant B - project management: prowadzenie projektów od pierwszej analizy działki do PnB lub sprzedaży
• Zarezerwowana pula godzin miesięcznie (typowo 40-60 h)
• Wstępna chłonność, MPZP / WZ i szybkie koncepcje w ramach puli
• Ewidencja czasu co 15 minut + raport zadań na koniec miesiąca
• Premia od sukcesu: skuteczne polecenie gruntu lub sprzedaż projektu
• Model niezależny od liczby równolegle prowadzonych projektów
• Doświadczenie: 500+ ha i 250+ działek przeanalizowanych w jednym portfelu

od 9 000 zł netto / mies.

Pula godzin i zakres do uzgodnienia

Koszt pierwszego screeningu zaliczam na poczet pierwszego miesiąca abonamentu. Możesz mnie najpierw sprawdzić na jednej działce.

Porozmawiajmy o współpracy

Praca ponad uzgodnioną pulę - według stawki regularnej, rozliczana w jednostkach 15-minutowych. Godziny niewykorzystane nie przechodzą na kolejny miesiąc.

Quick Check

1. Screening działki

Szybka weryfikacja przed decyzją o zakupie lub zleceniu pełnego DD. Identyfikacja blokerów bez grzebania w szczegółach.

• Weryfikacja MPZP / WZ / ZPI
• Podstawowa analiza KW
• Killer risks - czego unikać
• Decyzja GO / STOP / WARUNKOWO + uzasadnienie
• Otrzymujesz: karta screeningu (PDF)

od 2 900 zł netto

Czas: 1-2 dni robocze*

Zamów screening Jak to działa

Pełne badanie

2. Due diligence inwestycji

Analiza wielowarstwowa - urbanistyka, prawo, środowisko, rynek i koszty. Podstawa decyzji akwizycyjnej lub rozmów z partnerami biznesowymi.

• Pakiet 1 +
• 5 obszarów: urbanistyka, prawo, środowisko, rynek, koszty
• Chłonność PUM/PUU
• Analiza rynkowa
• CAPEX twardy + miękki
• Mapa ryzyk z propozycjami mitygacji
• Otrzymujesz: raport (PDF) + Excel z danymi

od 9 900 zł netto

Czas: 7-10 dni roboczych*

Zamów DD Jak to działa

Pakiet Inwestorski

3. Wizja inwestycyjna (teaser)

Pełny pakiet wraz ze wstępną koncepcją 3D, modelem finansowym i deckiem inwestorskim. Wszystko w jednym procesie, skontrolowane i skoordynowane krzyżowo. Gotowe do rozmów z bankiem, funduszem, partnerem JV lub władzami miasta. Często wybierane przez inwestorów jako szybki materiał dialogowy.

• Pakiet 2 +
• Analiza urbanistyczna
• Wizja i pozycjonowanie projektu
• Koncepcja PZT z modelem 3D (2-3 warianty)
• Model finansowy CFO - IRR, NPV, cashflow, sensitivity
• Struktury finansowania (JV, kredyt deweloperski)
• Otrzymujesz: deck inwestorski (PDF / PPTX) + Excel z modelem finansowym
• Inne opracowania na zamówienie

od 14 900 zł netto

Czas: 10-14 dni roboczych*

Zapytaj o wycenę Jak to działa

Projekt kompleksowy

Masterplan

Opracowanie na zamówienie, bez z góry zamkniętego zakresu. Obejmuje wizję, masterplan przestrzenny, krajobraz, wytyczne architektoniczne, media i OZE, strategie marketingowe, analizy rynkowe, biznesplan, strukturę własności, szczegółowe typologie produktów deweloperskich, wizualizacje. Koordynacja interdyscyplinarna: urbanistyka, architektura, krajobraz, infrastruktura.

• Pakiet 3 +
• Masterplan przestrzenny z wytycznymi architektonicznymi
• Strategia marketingowa i analizy rynkowe
• Biznesplan + struktura własności
• Typologie produktów deweloperskich
• Wizualizacje koncepcyjne
• Koordynacja: urbanistyka, architektura, krajobraz, infrastruktura

wycena indywidualna

Czas: 2-6 miesięcy*

Zapytaj o wycenę

Pojedyncze zlecenia to najczęściej sposób, żeby się poznać. Przy większej liczbie działek lub projektów taniej i szybciej wychodzi abonament - a koszt pierwszego screeningu zaliczam na poczet pierwszego miesiąca stałej współpracy.

Szkolenia i warsztaty

Szkolenie: due diligence działek

Warsztat dla zespołów, które biorą do portfela grunty inwestycyjne - pośredników, deweloperów, inwestorów. Po szkoleniu uczestnik ocenia działkę wstępnie w pół godziny, wyłapuje killer risks i wie, kiedy zgłosić klientowi potrzebę pełnego DD, zanim ten podpisze przedwstępną. Wersja bazowa: 3 h merytoryki + Q&A, stacjonarnie lub online.

• 11 filarów DD - screening vs pełne badanie
• Czytanie księgi wieczystej - red flags w działach I-IV
• MPZP, WZ i plan ogólny po reformie 2023-2026
• Dostęp do drogi i media - prawny vs faktyczny
• 5 killer risks, które zabijają transakcję
• Warsztat: screening na realnej ofercie
• Materiały: prezentacja + jednostronicowa checklista DD
• Inne szkolenia i warsztaty na zamówienie

od 1 500 zł netto / sesja

Format: 3 h + Q&A, grupa do uzgodnienia

Zapytaj o termin

Program dopasowuję do zespołu - od szybkiego wprowadzenia dla biura pośrednictwa po cykl warsztatowy dla działu akwizycji.

Inne opracowania i ekspertyzy na zamówienie

Niestandardowe opracowania, opinie i ekspertyzy dostosowane do specyfiki projektu.

Zapytaj

* Podane czasy obejmują pracę analityczną po naszej stronie. Nie obejmują oczekiwania na zewnętrzne dane: warunki przyłączeniowe gestorów (21–30 dni), akta z urzędów (dni do tygodni), decyzja środowiskowa DŚU (3–12 miesięcy gdy wymagana), procedura odrolnienia (6–9 miesięcy). Pełny harmonogram inwestycyjny ustalamy po wstępnym rozpoznaniu projektu.

Kto do mnie trafia

Dla kadry zarządczej inwestorów, deweloperów i pośredników - rozpoznanie, warianty i koordynacja

Pracuję z klientami, którzy mają termin na decyzję i komplet danych, które się nie zgadzają. Dostają jeden materiał, w którym urbanistyka, prawo, rynek i finanse są policzone razem, plus plan działania.